IBS e CBS sobre operações com bens imóveis
O IBS e a CBS incidem sobre:
(i) a alienação de bem imóvel, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, quando do ato de alienação ou na celebração do contrato de alienação, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a alienação;
(ii) a cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais sobre bens imóveis, quando da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia;
(iii) a locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, inclusive sobre a servidão, a cessão de uso ou de espaço e a permissão de uso de espaço físico, quando realizados a título oneroso, no momento do pagamento ou vencimento da obrigação de pagar pelo contrato, o que ocorrer primeiro;
(iv) os serviços de administração e intermediação de imóveis; e
(v) os serviços de construção de bem imóvel.
A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período inferior a 90 (noventa) dias, serão tributados de acordo com as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
Esses novos tributos não incidem:
(i) nas operações de permuta de bem imóvel, exceto sobre a torna (diferença monetária entre os valores dos bens envolvidos na troca);
(ii) na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia; e
(iii) na alienação, locação e arrendamento de bem imóvel de propriedade de pessoa física sujeito ao regime regular dos tributos e que não utilize o bem de forma preponderante em suas atividades econômicas.
Os contribuintes do IBS e da CBS são:
(i) o alienante de bem imóvel;
(ii) aquele que institui ou transmite os direitos reais sobre bens imóveis no ato oneroso institutivo ou translativo de direitos reais, exceto os de garantia;
(iii) o locador, cessionário ou arrendador; e
(iv) o adquirente, no caso de adjudicação, remissão e arrematação em hasta pública.
Nas sociedades em conta de participação (SPE), o sócio ostensivo fica obrigado ao recolhimento dos tributos, vedada a exclusão de valores devidos aos sócios participantes.
A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de alienação do bem imóvel, incluindo os juros, multas, encargos, descontos condicionados, as variações monetárias e a atualização monetária nas vendas contratadas com cláusula de atualização do saldo credor do preço, que integram os valores efetivamente recebidos.
Na alienação de bem imóvel, há previsão de 2 (dois) redutores da base de cálculo: o “redutor de ajuste”, que permite ao alienante descontar do valor da operação o gasto na aquisição do imóvel ou o valor de referência do imóvel a ser apurado pelas administrações tributárias, a depender da respectiva data de aquisição; e o “redutor social”, aplicável tanto na alienação de imóvel residencial novo ou lote residencial quanto na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóvel para uso residencial e correspondente a um valor fixo expresso em reais e atualizado anualmente pelo IPCA ou outro índice que vier a substitui-lo.
Em relação à locação, cessão onerosa ou arrendamento, não serão computados na base de cálculo dos tributos: o valor dos impostos, das taxas, dos emolumentos e das despesas de condomínio.
Nas operações de administração e intermediação de bens imóveis, quando o ato ou negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerado como base de cálculo do IBS e da CBS devidos por cada um deles a parte da remuneração ajustada com cada corretor, excluídos: (i) os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação; e (ii) os valores repassados entre os corretores de imóveis.
Nos serviços de construção civil, a base de cálculo do IBS e da CBS será o valor da operação, deduzidos os valores relacionados aos materiais de construção fornecidos diretamente ou indiretamente pela construtora. São vedadas a apropriação e a utilização de créditos de IBS e CBS pelo fornecedor de serviços de construção civil nas aquisições dos materiais de construção aplicados nas obras contratadas.
Na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento, podendo o alienante compensar os débitos com os créditos decorrentes da aquisição de bens e serviços utilizados.
As alíquotas do IBS e da CBS serão reduzidas em 40% (quarenta por cento), sendo que para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento as alíquotas ficam reduzidas em 60% (sessenta por cento).
Os bens imóveis urbanos e rurais deverão ser inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrante do Sistema Nacional de Gestão Territorial (Sinter), de forma que a obra de construção civil receberá identificação cadastral no CIB e a apuração do IBS e da CBS será feita para cada empreendimento de construção civil, vinculada a um CNPJ ou CPF específico, considerada cada obra de construção civil como um centro de custo distinto.
